Woningmarktanalyse Q2 West-Friesland: de broodnodige versnelling ontbreekt.

Terwijl bij de bestaande bouw koopwoningen de vraag- en aanbodsituatie landelijk een wat evenwichtiger kant lijkt op te gaan, zien we de nieuwbouwtransacties sterk teruglopen. In het tweede kwartaal van 2022 is het aantal nieuwbouwtransacties in Nederland bij de NVM leden bijna gehalveerd t.o.v. Q2 2021!

De Woningmarktanalyse wordt elk kwartaal samengesteld en gepubliceerd door Boekweit|Olie Makelaars/Taxateurs, Intermaris en Woningmakers Westfriesland. Wat valt op..?

‘Wat opvalt is dat er sinds 2016 een bijna continue daling is van het aantal verkochte nieuwbouw eengezinswoningen. Waar in het 1e kwartaal van 2016 nog 7.269 nieuwbouw eengezinswoningen werden verkocht, daalde dit aantal tot 5.420 in het 1e kwartaal van 2022. Het aandeel appartementen echter is in dezelfde periode verdubbeld tot 42% van de verkopen. Dit is zeer opvallend te noemen aangezien de vraag naar ruime, grondgebonden nieuwbouwwoningen groter is dan ooit.’

Het lage aanbod van nieuwbouw eengezinswoningen is een direct gevolg van de beleidskeuze om vooral binnenstedelijk te bouwen. In deze plannen wordt vaak zeer weinig ruimte gemaakt voor ruimere, grondgebonden woningen. Woningbouwers willen graag in de behoefte van de markt nieuwe, groene natuur-inclusieve wijken ontwikkelen, maar de vergunningen om te ontwikkelen aan de randen van dorpen en steden ontbreken. Terwijl dit soort wijken ook veel beter aansluit op de huidige vraag naar nieuwbouw.’ De belangstelling onder woningzoekenden is juist ongekend hoog. Uit cijfers van Xitres, die via lokale verkoopsites zicht heeft op circa 2/3e van alle nieuwbouw-transacties, blijkt dat sinds eind 2019 het aantal inschrijvers op nieuwbouwprojecten bijna verdrievoudigd is naar 232.000 begin 2022.

Stikstof, oplopende rente, hoge bouwkosten

De daling van het aantal nieuwbouwverkopen wordt ook veroorzaakt door allerlei opstoppingen in het vergunning-proces, zoals de door-etterende stikstof-malaise en grote capaciteitsproblemen bij gemeenten. Daarbij zorgen de sterk gestegen materiaalkosten voor grote zorgen bij woningbouwers. Zij stellen de verkoop van woningen in het goedkoopste segment steeds vaker uit, omdat deze door de hoge bouwkosten onrendabel dreigen te worden.

De hypotheekrente is met NHG bijv. op 20 jaar vast van 1,25% naar 4% opgelopen, hetgeen vooral voor starters de koopmogelijkheden nog meer beperkt.Daarnaast heeft NIBUD (die feitelijk de leennormen voor de banken vaststelt) aangekondigd dat voor 2023 de normen i.v.m. gestegen kosten voor levensonderhoud de woonlastenruimte zal worden teruggebracht. Voor wonen zal er bij gelijk inkomen dus minder geleend kunnen worden. Dit is niet alleen relevant voor de starters, maar ook voor de doorstromers. Het areaal van gegadigden die kunnen kopen zal dus afnemen.

80% Bestaande woningen zo’n 7,5% boven vraagprijs verkocht

In de bestaande bouw in Nederland zit wat beweging richting een minder overspannen markt. Het aanbod neemt toe. In Q2 2021 betrof de krapte indicator gemiddeld over alle woningtypen 1,5. Dat is nu opgelopen naar 2,1. Nog weinig keuze voor een koper, maar in ieder geval iets beter. Een gezonde vraag en aanbod situatie ontstaat bij een KI van 5 tot en met 9. In Q2 2022 is vrijwel hetzelfde aantal bestaande woningen verkocht door NVM makelaars dan Q1 2021, doch de prijsstijging betrof 10,6% 80% werd verkocht boven de vraagprijs (gemiddeld 7,5% plus). De krapte indicator voor heel West Friesland betrof in het 2e kwartaal 1,8. De gemiddelde verkoopprijs € 412.300,-. (landelijk € 448.000,-, nieuwbouw overigens € 483.000,-)

De Woningmarktanalyse van Boekweit|Olie Makelaars/Taxateurs, Intermaris en Woningmakers Westfriesland, inclusief de uitgebreide NVM rapportages van de gemeenten Hoorn en Medemblik, kun je hier downloaden.

Van de gecombineerde gemeenten Opmeer-Koggenland en Drechterland-Stede Broec-Enkhuizen treft u in wat kortere vorm de cijfers aan. Deze cijfers achten we door de beperkte aantallen niet geschikt om conclusies aan te verbinden.

Uiteraard treft u ook weer de cijfers over de Sociale Woningmarkt in West Friesland aan.